Wirksamkeit von Endrenovierungsklauseln

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel nicht deshalb unwirksam ist, weil der Mietvertrag eine unwirksame Klausel enthält.

In dem Formularmietvertrag war geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien, und zwar während der Mietzeit mindestens in bestimmten Zeitabständen. Zudem sah der Vertrag vor, dass der Mieter die Mieträume in einem entsprechenden Zustand zurückzugeben habe. In einem von den Mietvertragsparteien unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll hieß es unter anderem:

„Herr A übernimmt vom Vormieter B die Wohnung in renoviertem Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls in renoviertem Zustand zu übergeben.“

Der Kläger begehrte unter anderem Schadensersatz für Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses in Höhe von € 1.232,61.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass ein Anspruch des Klägers zwar nicht aus dem Mietvertrag hergeleitet werden könne, da die Bestimmungen des Mietvertrages unwirksam seien. Eine Renovierungspflicht folge jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung in dem Wohnungsübergabeprotokoll, sofern es sich dabei, wie angenommen, um eine Individualvereinbarung handele.

Der Bundesgerichtshof betonte, die Unwirksamkeit einer solchen, für sich allein gesehen unbedenklichen Abrede könne nicht aus dem Zusammentreffen mit einer nach § 307 BGB unwirksamen Formularklausel und einem dadurch eintretenden Summierungseffekt abgeleitet werden. Denn soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folge, führe dies nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel.

Die Individualvereinbarung, also die Vereinbarung in dem Abnahmeprotokoll, unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle. Durch das Protokoll der Wohnungsabnahme haben die Parteien dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

Im Ergebnis lässt sich daher festhalten, dass eine individuelle Vereinbarung im Rahmen einer Wohnungsabnahme zu einer Renovierungsverpflichtung führen kann. Eine Erkenntnis, die in der heutigen Zeit, wo zahlreiche Bestimmungen über Schönheitsreparaturen der Unwirksamkeit anheim gefallen sind, bedeutsam ist.