Keine Verpflichtung für Versorgungsleistungen nach Beendigung des Mietvertrages

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass im Gewerberaummietrecht eine Kündigung wegen Mietzahlungsverzuges vom Vermieter ausgesprochen wird, der Mieter allerdings die Mieträume nicht herausgibt, sondern darüber hinaus auch noch die Versorgungsleistungen wie z.B. Warmwasser und Heizenergie bezieht.

Geschieht dies nicht direkt von den Versorgungsunternehmen, sondern über den Vermieter, führt dies für den Vermieter zu der ärgerlichen Konsequenz, dass sich sein Schaden ständig vergrößert. Er muss ja gegenüber dem Versorgungsunternehmen die von dem Mieter bezogenen Leistungen bezahlen, bekommt allerdings vom Mieter diese Leistungen nicht erstattet.

Je länger sich Räumungsrechtsstreit und anschließende Räumung in die Länge ziehen, desto größer ist der Schaden für den Vermieter.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in einer neueren Entscheidung (XII ZR 137/07) entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, bei einem beendeten Mietverhältnis derartige Versorgungsleistungen weiter für den Mieter bereitzustellen. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann.

Diese Verpflichtung kann sich im Einzelfall aus der Eigenart des Mietvertrages, z.B. Wohnraummiete, oder den besonderen Belangen des Mieters, z.B. Gesundheitsgefährdung oder ein besonders hoher Schaden, ergeben. Eine über die Vertragsbeendigung hinausgehende Versorgungsverpflichtung des Vermieters stehe jedoch alleine im Interesse des Mieters und lasse sich daher nur rechtfertigen, wenn auf der anderen Seite diese Verpflichtung den Interessen des Vermieters nicht in einer unzumutbaren Weise zuwiderläuft.

Als Beispiel für die Verpflichtung zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen führte der Bundesgerichtshof an, dass dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt wurde und er seiner Verpflichtung zur Zahlung der Nutzungsentschädigung nachkomme.

In dem vom Bundesgerichtshof letztendlich zu entscheidenden Fall war die Konstellation jedoch anders. Hier musste der Vermieter die Versorgungsleistungen bei den Versorgungsunternehmen beziehen und bezahlen und dann an den Mieter weiterreichen. Da der Mieter in dem zu beurteilenden Fall weder Mietzahlungen noch Zahlungen auf Nutzungsentschädigungen oder sonstige Zahlungen erbrachte, sah der Bundesgerichtshof keinerlei Veranlassung, den Vermieter zur Fortsetzung der Versorgungsleistungen zu verpflichten. Die Unterbrechung der Versorgungsleistungen war aus Sicht des Bundesgerichtshofes zulässig.

Ich halte die Entscheidung des Bundesgerichtshofes für praxisrelevant, da letztendlich einem Gewerberaummieter hier die Freude an der Nichtherausgabe der Mietflächen genommen werden kann, indem die Versorgungsleistungen unterbrochen werden.