Flächenabweichung bei Wohnraummietvertrag

Es liegen zwei neuere Entscheidungen des Bundesgerichtshofes vor, welche sich mit einer Flächenabweichung bei einem Wohnraummietvertrag befassen.

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 142/08) gestand dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietvertrages zu, weil die Wohnfläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zurückblieb.

In dem zu beurteilenden Fall war in dem Wohnraummietvertrag eine Wohnfläche von ca. 100 m² angegeben worden. Tatsächlich betrug die Wohnfläche der Mietwohnung lediglich 77,37 m² und war um 22,63 % kleiner als vertraglich angegeben.

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge habe, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Daher seien die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grunde gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes war es nicht erforderlich, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Für die Wirksamkeit der Kündigung reiche es schlicht aus, dass einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB genannten Fälle erfüllt sei. Dies sei im vorliegenden Fall aufgrund der Flächenabweichung gegeben, sodass ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt.

Dieses Urteil ist nicht nur bedeutsam, weil eine erhebliche Wohnflächenabweichung per se und ohne jede weitere Begründung zur fristlosen Kündigung führt, sondern auch weil der Bundesgerichtshof zusätzlich darlegte, dass grundsätzlich ein derartiges Kündigungsrecht auch verwirkt sein könne. Eine Verwirkung könne dann vorliegen, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 % unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Diese Voraussetzungen waren jedoch in dem zu beurteilenden Fall nicht gegeben.

In einer zweiten Entscheidung (VIII ZR 205/08) führte der Bundesgerichtshof aus, dass bei einer Flächenabweichung von weniger als 10 % die vertraglich vereinbarte Fläche für Mieterhöhungen heranzuziehen sei.

In dem zugrundeliegenden Fall war die Wohnfläche mit 55,57 m² angegeben. Tatsächlich betrug die Wohnfläche lediglich 51,03 m².

Im Rahmen des Mieterhöhungsbegehrens hatte der Vermieter die vertraglich vereinbarte und nicht die tatsächlich vorhandene Wohnfläche zugrunde gelegt. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass die Flächendifferenz sich innerhalb der Toleranzgrenzen bewege und daher für ein Mieterhöhungsbegehren gem. § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen sein.

Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % sei es dem jeweilig nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zuzumuten, sich an der vertraglichen Vereinbarung der Mietfläche festhalten zu lassen, sodass in diesem Falle dann die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sei.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist zu begrüßen, da nunmehr endlich Klarheit auch für den Bereich der Mieterhöhungsbegehren besteht.