Abrechungsfrist für Betriebskosten – BGH XII 107/08

Was es zu beweisen gilt!

Es ist bekannt, dass eine Betriebskostenabrechnung binnen eines Jahres nach Beendigung der Abrechnungsperiode zu erstellen ist. Diese von § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelte Abrechnungsfrist wird allerdings nur eingehalten, wenn die Abrechnung binnen der Abrechnungsfrist dem Mieter auch zugeht. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung (BGH XII 107/08) festgestellt, dass diese Frist nur durch den Zugang der Abrechnung bei dem Mieter gewahrt wird.

Es reicht daher nicht, dass die Abrechnung binnen der Jahresfrist zur Post respektive zum Versand gegeben wird, nein, die Abrechnung muss binnen der Jahresfrist beim Mieter zugegangen sein.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung weiter klargestellt, dass zur Post gegebene Briefe keinen Anscheinsbeweis für den Zugang des Briefes beinhalten.

Für den Vermieter ist es daher unerlässlich, den Zugang der Abrechnung beim Mieter im Streitfalle beweisen zu können. Kann er diesen Nachweis nicht führen und leugnet der Mieter den Zugang, ist die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt, sodass der Mieter nicht zum Ausgleich eines eventuell den Mieter belastenden Saldos verpflichtet ist.

Es ist daher einem Vermieter dringend anzuraten, kurzfristig nach Beendigung der Abrechnungsperiode die Abrechnungen zu erstellen und zu versenden. In der Regel wird sich dann in der ein oder anderen Weise der Mieter melden. Entweder wird er die Abrechnung beanstanden oder Zahlungen leisten.

In jedem Falle erhält man eine Reaktion des Mieters, welche auf den Zugang der Abrechnung schließen lässt. Erfolgt keine Reaktion hat man noch hinreichend Gelegenheit innerhalb der Abrechnungsfrist die Abrechnung erneut zu versenden und hierbei den Nachweis für die Zugang führen zu können. In Betracht kommt zum Beispiel ein Einschreiben/Rückschein, oder noch besser, die Übergabe per Boten.

Diese Reaktionsmöglichkeiten sind dem Vermieter in der Regel genommen, wenn der Mieter die Abrechnung erst kurz vor Ende der Abrechnungsfrist erhält. Hier muss der Vermieter dann von vornherein dafür Sorge tragen, dass er den Beweis für den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung führen kann. Ansonsten bleibt dem Vermieter nur darzulegen und zu beweisen, dass er im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. In der Regel ist dieser Nachweis jedoch nur sehr schwer zu führen. Daher unser Ratschlag, rechtzeitig die Abrechnungen zu erstellen und zu versenden.